Die Standortwahl: Wo du investieren solltest.

Wo du investieren solltest

Für jede Investmententscheidung sollte vorher eine ausgiebige Analyse von Besonderheiten, Chancen und Risiken durchgeführt werden. Grundsätzlich gibt es, egal ob Investments in Wertpapiere, Immobilien oder andere Sachwerte, sich gleichende und sich grundsätzlich unterscheidende Faktoren bei der Bewertung von Anlagemöglichkeiten.

Im Folgenden möchten wir euch einen kleinen Einblick in die Bewertung von Standorten für Investments in Immobilien bieten, damit ihr euch ein Bild von unserer Arbeit, aber auch über das Thema an sich machen könnt.

Da ein Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage eine meist langfristige Entscheidung ist, welches meist weit über 10 Jahre hinaus läuft, sind folgende Punkte in der Betrachtung des Standortes von hoher Wichtigkeit:

Makrolage:

Welche Region ist aufgrund von Lage, Anbindung, demografischer und historischer Entwicklung interessant?

In Regionen, welche eine starke Wirtschaft, gute Anbindung an den Fernverkehr, sowie ein gutes Kultur- und Bildungsangebot haben, stehen die Chancen für ein Bevölkerungswachstum, ein Steigen der Beschäftigung und der Einkommen gut und damit auch die für den Immobilienmarkt. Abgelegene Regionen im ländlichen Raum in kleineren Ortschaften bergen beispielsweise ein deutlich höheres Risiko für Bevölkerungsabwanderung und Leerstand als das Zentrum einer größeren, wirtschaftlich soliden Stadt.

Mikrolage:

Welche Stadtteile und sogar Straßen sind für dein Anliegen interessant?

Welche Demografie findet sich in diesem Gebiet, wie sehen die sozialen Verhältnisse aus und welche Infrastruktur ist in der Region vorhanden oder noch geplant?

Bei Betrachtung der Mikrolage bewegen wir uns in der unmittelbaren Umgebung der Immobilie. Um einen klaren Eindruck zu erlangen, eignen sich Tools wie Targomo Loop oder auch Google Maps und Street View im Vorfeld sehr gut. Mit diesen erkennt man schnell, wie lebenswert eine Gegend ist und welche Besonderheiten die Umgebung hat. Trotzdem machen wir regelmäßig Touren, um belastbare Aussagen zur direkten Umgebung machen zu können, gerne nehmen wir euch auf solche auch mit.

Der erste Schritt: Welche Kapitalanlage passt zu mir?

Ob eine Immobilie mit viel „Entwicklungspotential“, also günstig gekauft, aber arbeitsaufwändig das Richtige ist, oder doch eher der Kauf einer gepflegten Bestandswohnung, eines gesamten Mehrfamilienhauses, oder doch von Gewerbe, liegt ganz allein bei dir. Grundsätzlich gibt es von der Vermietung von Sozialwohnungen über möblierte Wohnungen und der klassischen Langzeitvermietung auch unzählige Möglichkeiten, Vermieter zu sein. Hier ist dein persönliches Empfinden und deine Einstellung zu Zeiteinsatz für die Immobilie entscheidend. Viele, sehr unterschiedliche Erfolgsstorys beweisen, dass es nicht den einen, „wahren“ Weg gibt.

Dieser persönlichen Präferenz folgend können wir in die Standortanalyse einsteigen, um in Regionen und Mikrolagen zu suchen, welche das Potential für dein sogenanntes „Ankaufsprofil“ bieten. Investiert man lieber in kleinere, günstige Wohnungen für ein bis zwei Personen, sollte es sich beispielsweise um einen attraktiven Hochschulstandort handeln, an welchem ausreichend viele Studenten bezahlbaren Wohnraum suchen. Für die Vermietung in Randgebieten oder in touristischen Gebieten sind andere Faktoren für den Standort in den Hauptfokus zu nehmen.

Welche Faktoren sollte ich betrachten?

Betrachten wir die verschiedenen Regionen Deutschlands, lassen sich Unterschiede in den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen und in den Entwicklungsaussichten über statistische Auswertungen erkennen. Den Fragen: „Wie viel Immobilie bekomme ich für mein Geld?“ Und „Bleibt der Standort auch in der Zukunft ein interessanter Ort für Mieter?“ lässt sich damit zumindest eine ungefähre Antwort geben.

Spannend, um selber auch etwas mehr Hintergrundwissen zu bekommen, sind hierfür die Statistik von Immowelt zu durchschnittlichen Wohnungspreisen Link und der Prognos Zukunftsatlas für eine rein zahlen basierte Zukunftsprognose von Regionen. Link

Stöbert hier gerne, sicher gibt es einige spannende Erkenntnisse oder zumindest Fragen, bei dessen Lösung wir euch helfen können!

Für Immobilien als Kapitalanlage ist die Rendite, also der Ertrag im Verhältnis zum eingesetzten Geld, wichtiger als die reinen Kosten. Auch wenn eine Immobilie auf den ersten Blick teuer wirkt, sollte man immer prüfen, ob dieser Preis vielleicht gerechtfertigt ist. Die Rendite einer Immobilie zeigt dir nicht nur, wie schnell die Wohnung oder das Haus sich „von selber“ abzahlt, sondern auch, wie viel oder eben wenig man selber monatlich noch zuzahlen muss.

Sieht man sich Statistiken zu diesen Parametern an, erkennt man, dass die Rendite von Immobilien sich an dem eingegangenen „Risiko“ orientiert. Je optimistischer die Standortprognose (Wahl der Stadt und des Stadtteils bis hin zur Wahl der Straße) sowie je hochwertiger das Bauwerk, desto geringer fallen die durchschnittlichen Renditen aus.

Um trotzdem eine gute Wahl zu treffen, solltest du deshalb Ahnung von dem Markt haben, in dem du dich bewegst. Oder, du hast uns zur Seite, damit du nicht „blind“ kaufen musst. Da in Städten allein schon einzelne Straßen sowie die Nähe zu bestimmten Einrichtungen einen großen Unterschied machen, wird mit einhergehender Prüfung eines Standortes das zuerst wahrgenommene, subjektive Risiko stark sinken.

Unsere „Lieblinge“

Wir mögen den „Osten“! Obwohl wir selber nie das geteilte Deutschland erlebten, spüren wir immer noch die Auswirkungen der damaligen Teilung. Der Osten Deutschlands ist in weiten Teilen strukturell noch auf der Aufholjagd und wird auch in Zukunft noch einen spannenden Weg gehen, um sich in Infrastruktur und Preisgefüge dem „Westen“ anzugleichen. Ein Teil dieser Entwicklung sein zu können, halten wir für sehr interessant! Natürlich sollten trotz dessen die Regeln vernünftiger Standortwahlen eingehalten werden:

1. Ist ein ausreichend großer Markt vorhanden? Ist dieser zu klein, kann Neuvermietung länger als gewünscht dauern.

2. Ist das Freizeit- und Jobangebot gegenwärtig und zukünftig interessant?

3. Ist Infrastruktur vorhanden, die auch bei kleineren Mikrolagen eine gute Anbindung in eine Metropolregion ermöglicht?

Wir passen unsere Entscheidungen für die Suche in Makro- und Mikrolagen zusätzlich den Bedürfnissen unserer Mandanten an: Das Risiko aufgrund der privaten Situation des einen sind die Chancen, welche ein anderer wahrnehmen sollte. Dieses komplexe Zusammenspiel euer persönlichen Investorenprofile und der Wahl von Standorten und Objektwahl macht für uns den Reiz aus.